Qu’est-ce que l’investissement immobilier ?

appartement

L’investissement immobilier est l’achat, la propriété, la location ou la vente d’un terrain et de toute structure qui s’y trouve dans le but de gagner de l’argent. L’immobilier se divise généralement en trois catégories : résidentiel, commercial et industriel.

Immobilier résidentiel

L’immobilier résidentiel comprend les maisons unifamiliales, les maisons multifamiliales, les maisons en rangée, les condominiums et les maisons multifamiliales que les gens utilisent comme espace de vie et non comme espace de travail. Les maisons de plus de quatre logements sont considérées comme des propriétés commerciales. Il peut s’agir, par exemple, de maisons individuelles, de maisons en rangée et de condominiums que les occupants peuvent posséder.

Immobilier commercial

L’immobilier commercial est un bien qui est utilisé à des fins commerciales. L’immobilier commercial est classé comme un immeuble à bureaux, un immeuble commercial, un immeuble commercial, un terrain ou un immeuble multifamilial. Voici quelques exemples de biens immobiliers commerciaux : bureaux d’affaires (bureaux), restaurants (commerce de détail), terres agricoles (terrains) et grands immeubles à appartements (immeubles multifamiliaux).

Immobilier industriel

Comme leur nom l’indique, ces propriétés servent à des fins commerciales industrielles. Par exemple, les entrepôts d’expédition ou d’entreposage, les usines et les centrales électriques.
En plus des types de propriété, il y a trois façons principales de faire de l’argent à partir des investissements immobiliers : les intérêts des prêts, l’appréciation et le loyer.

Intérêts sur prêts (ou, dans le jargon de l’immobilier, “dettes”)

Un prêt immobilier est un arrangement en vertu duquel les investisseurs prêtent de l’argent à un promoteur immobilier et gagnent de l’argent en payant des intérêts. Le placement par emprunt procure un flux de trésorerie régulier à l’investisseur. Selon le nombre de prêteurs, il peut y avoir un ou plusieurs types de dettes dans la pile de capital. Les types de dette comprennent la dette senior, la dette subordonnée et la dette mezzanine. La dette peut également être garantie ou non. Cette distinction définit les droits de l’investisseur en cas de saisie immobilière. Un prêt est un type d’investissement passif utilisé par les sociétés de capital-investissement, les FPI et les plateformes d’investissement immobilier.

Appréciation

Comme c’est le cas pour tout titre de participation, la propriété immobilière donne à l’investisseur la possibilité de gagner de l’argent grâce à la vente de ce titre de participation. L’appréciation, ou l’augmentation de la valeur d’une propriété au fil du temps, représente le profit potentiel dont dispose un investisseur lorsque cette propriété est vendue. Contrairement aux placements dans des titres de créance ou aux revenus de location, une vente n’offre qu’un seul et unique rendement important. Les capitaux propres peuvent généralement être classés comme capitaux propres privilégiés ou capitaux propres ordinaires. La participation au capital-actions peut être un investissement actif ou passif selon la position de l’investissement au sein de l’ensemble du capital.

Loyer

Un investisseur qui détient une participation dans une propriété peut gagner un revenu en louant cette propriété. Comme pour les revenus générés par un placement de dette, les revenus de location peuvent fournir un flux de revenus régulier. Selon la façon dont un propriétaire gère ses biens immobiliers (de façon indépendante ou par l’intermédiaire d’un gestionnaire engagé), il peut conserver la totalité de ses revenus ou partager ses revenus avec une société de gestion immobilière.
Chaque catégorie de biens immobiliers et chaque type de placement comporte ses propres risques et avantages. Quel que soit le type de bien immobilier dans lequel vous investissez, il est important de choisir judicieusement vos placements en soumettant les occasions à un processus de souscription rigoureux. Quelle que soit la personne qui effectue la souscription, la diligence raisonnable joue un rôle essentiel dans la prise de décision relative à un investissement en déterminant si une opportunité d’investissement est financièrement saine et si elle peut atteindre vos objectifs financiers.

De nombreux investisseurs aiment utiliser le taux de rendement projeté comme mesure clé lorsqu’ils analysent un bien immobilier. Toutefois, les investisseurs immobiliers plus chevronnés se tourneront souvent vers le taux de capitalisation, ou ” taux de capitalisation “, comme moyen privilégié d’évaluer une opportunité.

Façons d’investir dans l’immobilier

Il existe une multitude de façons d’investir dans l’immobilier, quels que soient le montant d’argent, le temps consacré et l’horizon de placement. Les options de placement immobilier se divisent en deux grandes catégories : les placements actifs et les placements passifs. Voici sept façons fondamentales d’investir dans l’immobilier avec des options allant de l’effort intense et élevé à l’absence d’effort.

Placements immobiliers actifs (à faire soi-même)
Investir activement dans l’immobilier exige une grande connaissance personnelle de l’immobilier et une gestion pratique ou une délégation de responsabilités. Les investisseurs actifs peuvent travailler comme investisseurs immobiliers à temps partiel ou à temps plein, selon la nature et le nombre de leurs immeubles de placement. Ils investissent généralement dans des propriétés n’ayant qu’un ou quelques propriétaires, de sorte qu’ils assument une grande part de responsabilité pour assurer le succès d’une propriété. Pour cette raison, les investisseurs immobiliers actifs ont besoin d’un sens aigu de l’immobilier et des finances et de compétences en négociation pour améliorer leur taux de capitalisation et le rendement global de leur investissement.

Flippage de la maison

Le House-flipping est le moyen le plus actif et le plus pratique d’investir dans l’immobilier. Dans un retournement de maison, un investisseur achète une maison, fait des changements et des rénovations pour améliorer sa valeur sur le marché, puis la vend à un prix plus élevé. La volte-face est généralement à court terme, car plus longtemps l’investisseur est propriétaire de la maison sans la louer aux locataires, plus ses dépenses s’accumulent. Cela ronge les rendements lorsqu’ils le vendent. Les investisseurs peuvent réparer ou rénover la maison pour augmenter son prix de vente ou la vendre lorsque sa valeur sur le marché immobilier augmente.

Si vous regardez HGTV, alors vous avez probablement regardé une maison se transformer de chiffons en richesses en moins de 30 minutes et vendu pour un profit considérable par des pros de la maison retournant. Dans ces salons, les nageurs achètent une maison qu’ils croient sous-évaluée, ajoutent de la valeur par des rénovations – comme le remplacement de comptoirs ou de planchers, ou le démantèlement de murs pour changer les plans d’étage – et vendent ensuite la maison à un prix plus élevé pour faire un profit.

Bien que l’achat d’une maison soit passionnant, il faut aussi une connaissance approfondie des finances et de l’immobilier pour s’assurer que l’on peut faire sa maison en respectant les contraintes de temps et de budget afin d’assurer un profit sur le marché de l’habitation lorsque la maison est vendue. Le succès – et le fardeau financier – d’un retournement de maison incombe entièrement à l’investisseur.

Vous avez besoin de suffisamment d’argent comptant pour une mise de fonds et/ou d’un crédit suffisant pour obtenir un prêt immobilier afin d’acheter une propriété avant qu’une autre nageoire ne le fasse. Il s’agit d’un investissement immobilier à haute pression et à enjeux élevés qui constitue un excellent investissement pour la télévision, mais une bonne occasion d’investissement seulement pour certains investisseurs avertis.

Une autre option de retournement de propriété est la vente en gros. La vente en gros est un contrat qu’un investisseur signe pour acheter une propriété qu’il croit sous-évaluée, puis la vend rapidement à un autre investisseur à un prix plus élevé pour réaliser un profit. Le plus souvent, les grossistes recherchent des propriétés qui ont besoin de rénovations et les vendent à des nageurs qui sont prêts à effectuer les rénovations.

Un investisseur signera un contrat pour l’achat d’une propriété et déposera un dépôt d’argent à intérêt réel. Ensuite, ils essaient rapidement de vendre la maison à une nageuse à un prix plus élevé, en réalisant un petit profit. Essentiellement, un grossiste reçoit une commission d’intermédiaire pour la vente d’une maison à une nageuse. Toutefois, contrairement aux courtiers traditionnels, un grossiste se sert de sa position d’acheteur pour négocier la transaction.

La vente en gros est une entreprise risquée, qui exige également une expertise immobilière et financière. Elle exige une diligence raisonnable et l’accès à un réseau de cambrioleurs afin de trouver un acheteur dans un délai raisonnable pour vendre à un prix rentable. Sinon, comme dans le cas d’un cambriolage, vous risquez de ne pas faire de profit ou, pire encore, de perdre de l’argent.

Propriétés locatives

Les biens locatifs exigent également une gestion pratique, mais contrairement aux retournements de maisons, ils ont un horizon d’investissement à long terme. Tout type de propriété (résidentielle, commerciale ou industrielle) peut être une propriété locative. Les propriétaires fonciers gagnent régulièrement des liquidités, habituellement sur une base mensuelle, sous forme de paiements de loyer de la part des locataires. Cela peut fournir un flux de revenu stable et fiable pour les investisseurs, mais cela exige aussi beaucoup de travail ou de délégation de responsabilités pour assurer le bon déroulement des opérations.

Tout d’abord, vous devez trouver des locataires pour votre propriété. Cela peut être facile ou difficile selon le type de propriété et les ressources disponibles pour trouver des locataires. Vous êtes également responsable de l’exécution des vérifications en arrière-plan pour les locataires potentiels (si vous le souhaitez) et de la fourniture de contrats de bail juridiquement valables avec les locataires. Pour chaque mois où vous n’avez pas de locataire, vous manquez un revenu de votre investissement.

Une fois que vous avez des locataires, vous avez une litanie de devoirs qui en découlent. En tant que propriétaire, vous êtes responsable du recouvrement des loyers, de l’entretien de la propriété, des réparations, des expulsions, de la tenue des dossiers des propriétés et de la conformité aux lois sur tous les sujets. Selon le nombre de propriétés que vous possédez, la gestion immobilière peut être un emploi à temps partiel ou à temps plein.
Certains investisseurs immobiliers qui ne veulent pas s’occuper de la gestion d’un bien immobilier passent un contrat avec une société de gestion immobilière moyennant une commission fixe ou un pourcentage. Cela enlève un peu de poids à l’investisseur, transformant l’immobilier en un investissement plus passif. Toutefois, ce compromis signifie également qu’un investisseur cède une partie du contrôle de ses propriétés et perd une partie de son revenu mensuel.

Airbnb

Airbnb est une entreprise de technologie qui permet aux résidents de louer leur maison à la nuit tombée, habituellement comme alternative à un hôtel. La location d’Airbnb est similaire à celle d’immeubles locatifs, mais elle est limitée aux immeubles résidentiels et n’est généralement disponible que pour de courtes périodes.

Contrairement aux locations traditionnelles, Airbnb vous permet de louer une partie ou la totalité de votre maison. Les propriétaires gagnent de l’argent en louant leur propriété à la nuit tombée, ce qui peut fournir un flux de trésorerie régulier ou irrégulier, en fonction de la demande de la propriété dans son marché spécifique. Les propriétaires sont responsables de l’ameublement et de l’entretien du logement pour les locataires.

La location d’Airbnb nécessite beaucoup moins d’expertise et de supervision que la location traditionnelle pour plusieurs raisons. Airbnb lui-même facilite la réservation du bien loué et crée le contrat de location entre le propriétaire et le locataire. Parce qu’Airbnb gère plusieurs composantes du processus de location, les propriétés de location d’Airbnb peuvent être un emploi à temps partiel ou une activité secondaire.

Bien que la location d’Airbnb puisse être une solution lucrative pour la chambre d’amis de votre maison, avant d’inscrire votre propriété, assurez-vous que la location à court terme est autorisée dans votre région. Les associations de propriétaires ont le pouvoir d’interdire la location à court terme et, dans certaines villes, comme New York, il existe des interdictions visant les types de location à court terme. De plus, assurez-vous d’être prêt à faire face à tous les maux de tête qui pourraient survenir dans le cadre des politiques d’hébergement d’Airbnb.

Placements immobiliers passifs (The Hands-Off Way)

L’investissement immobilier passif offre des occasions d’investir dans l’immobilier pour tout le monde : ceux qui ont une connaissance approfondie de l’immobilier et des finances et ceux qui ont une expertise limitée ou nulle. Les investisseurs immobiliers passifs ne fournissent généralement que du capital et permettent aux professionnels d’investir dans l’immobilier en leur nom. Comme pour les actions et les obligations, les investisseurs passifs ne sont responsables que de leurs investissements.

Fonds de capital-investissement

Un fonds de capital-investissement est un modèle d’investissement dans lequel les investisseurs mettent leur argent en commun pour faire des placements dans un seul fonds. Il s’agit habituellement de sociétés à responsabilité limitée avec un gestionnaire ou un groupe de gestionnaires désignés. Bien que le gestionnaire gère activement les placements du fonds d’actions, les investisseurs ne sont pas nécessairement tenus d’y participer directement sur une base régulière. Cependant, en tant qu’investisseur, il est important d’avoir les connaissances financières et immobilières nécessaires pour comprendre les risques et les rendements potentiels de chaque investissement, car les investissements minimums sont généralement assez élevés.

L’accès aux fonds de capital-investissement est généralement limité aux investisseurs accrédités et institutionnels ayant une valeur nette élevée. Les placements minimums peuvent varier, mais ne sont habituellement pas inférieurs à 100 000 $. Les fonds de capital-investissement utilisent généralement un modèle “deux et vingt”, dans lequel ils facturent des frais de gestion annuels de 2 % et des frais supplémentaires de 20 % sur tous les profits réalisés par le fonds. Les fonds de capital-investissement sont généralement aussi illiquides, et donc nécessairement limités aux investisseurs qui peuvent se permettre d’immobiliser de grandes sommes d’argent pendant de longues périodes.

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